東京都の超高額帯が首都圏平均を押し下げ
マンションリサーチ株式会社が2023年1月から2026年6月までの公表売出情報を集計した調査（サンプル数143,955事例）によると、首都圏の中古マンション市場では成約㎡単価の下落が観測され、こうした動きは首都圏全域の一斉崩れではなく、主に東京都の都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）で顕著であると整理できます。東日本不動産流通機構（REINS）の報告と照合すると、2026年5月時点で74か月ぶりとなる前年同月比の下落、さらに6月も2か月連続の下落が確認され、市場関係者の間で“下落局面入り”の見方が出ています。
何が変わったのか：価格だけでなく流動性も悪化
重要なのは単なる価格の下落だけでなく、市場の流動性を示す指標が同時に悪化している点です。都心5区では値下げ回数の急増と販売期間の長期化が同時に進行しており、これは「値下げをしても買い手がすぐに現れない」状況を示唆します。通常は価格を下げれば販売期間は短くなるため、今回の組合せは需給バランスや買い手心理の変化を示す重要なサインです。
「価格調整と販売期間の長期化が同時に起きており、都心高額帯の価格形成が転換点を迎えている可能性が高い」
23区の実需エリアは底堅さを維持
一方、都心5区を除く23区では成約価格は高水準を維持し、販売期間や値下げ回数も小幅な変化にとどまっています。これは生活利便性や通勤利便性を重視する実需層の需要が依然として根強く、住宅ローン金利の上昇がある中でも実需による購買が価格を支えているためです。したがって、首都圏全体を「一律に弱い」と見るのは適切でなく、高額帯市場と実需市場の二極化が進んでいるというのが現状分析の骨格です。
周辺三県への需要シフトとその意味
調査はまた、首都圏に占める東京都の成約件数割合が近年低下している点を指摘しています。相対的に神奈川、埼玉、千葉の割合が増えており、これは東京都での価格上昇を受けて購入者が予算に応じて周辺エリアにシフトしている可能性を示します。住宅ローンの返済負担が増える局面では、同じ予算でより広い住戸が得られる郊外・ベッドタウンへ需要が向かうのは一般的な市場動向です。
住民・購入検討者・売却予定者への影響
今回の分析から導かれる具体的な影響を整理します。
- 都心5区で購入を検討している層：高額帯の調整が進んでいるため交渉余地は増す可能性がありますが、流動性低下により売り物件の選別が進むため、買い時は物件特性と資金計画を慎重に見極める必要があります。
- 都心5区で売却を予定する所有者：値下げや長期化に備えた資金繰りの検討、売却時期の柔軟化、あるいは価格設定の見直しが必要です。短期の高値期待はリスクが高まっています。
- 23区の実需エリアや周辺三県を検討する購買層：依然として流動性は高く、広さや利便性で有利な選択肢が得やすい状況が続く可能性があります。郊外移住を検討する場合は通勤・生活インフラの維持費を含めて比較検討してください。
- 投資家：高額帯は金利や景気先行きの影響を受けやすく短期的な売却リスクが増えています。利回りの見直しと保有期間の前提を再評価すべきです。
| ポイント | 都心5区 | 23区その他 |
|---|---|---|
| 価格動向 | 下落傾向（調整局面） | 高水準を維持 |
| 流動性（販売期間・値下げ） | 値下げ増、販売期間長期化 | 短く安定的 |
| 需給の性格 | 投資・資産保有の割合が比較的高い | 実需中心 |
今後の注視点と実務的なアドバイス
市場は一様ではないため、エリア別の動きを見ることが最重要です。都心高額帯での動揺が他エリアに波及するかどうか、流通量（成約件数）や新規売り出しの動き、金融環境の変化（住宅ローン金利）を継続的に観察してください。短期的には以下の点を意識することが実務上有用です。
- 売却予定者は複数の不動産会社による査定を比較し、売却戦略（価格設定・販売期間の想定）を明確にする。
- 購入検討者は物件ごとの過去成約事例や販売履歴を確認し、値引き余地や資金計画を慎重に検討する。
- 投資家は利回り仮定の見直しとリスク分散を再確認する。
今回の調査が示すのは、首都圏の中古マンション市場が「どこでも同じように弱含んでいる」のではなく、超高額市場の先行調整と実需市場の底堅さという二極化です。都内在住者や購入・売却を検討する住民は、地域特性と自身の資金・生活計画に照らして判断することが求められます。
（取材・まとめ：プレスリリースジェーピー 東京都担当記者 佐々木 翔）
