物件の概要
千代田区神田三崎町二丁目に所在する一棟商業ビルが、不動産情報サイトを通じて売りに出されています。告知されている主な条件は次の通りです。販売価格は1億9800万円、想定年間収入は5,280,000円（月額約44万円）、表面利回りは2.66%となっています。構造は鉄骨造、地上5階建て、建物面積は140.83㎡、土地面積は34.24㎡（公簿）です。交通はJR中央・総武緩行線「水道橋」駅徒歩3分、都営三田線「水道橋」駅徒歩5分と、複数のアクセスが利用可能な立地です。
周辺環境と利便性
最寄り駅の水道橋は、東京ドームや大学、オフィスが集まるエリアへのアクセスが良く、集客性の高いロケーションです。徒歩圏内には飲食店や小売店舗、娯楽施設が点在する一方で、オフィス需要や短期的なイベント需要の影響を受けやすい地勢でもあります。物件が商業地域内にあり、用途的に店舗・事務所に適している点が強みです。
投資指標の読み方と注意点
表面利回り2.66%は都心主要駅近接の商業ビルとしては低めの数値であり、想定賃料が現行のマーケット賃料と整合しているか、築年数や設備状況、修繕履歴、賃貸借契約の内容（定期借家か普通賃貸か、残存賃料の有無）を確認する必要があります。情報では築年月は記載されていませんが、物件は賃貸中（満室）となっているため、現状のキャッシュフローを即時に得られる一方で、賃借人の契約状況や更新リスク、原状回復の有無などがリスク要因になります。
購入を検討する際の実務ポイント
- 現行賃料と市場賃料の差異を精査する：想定収入が市場水準と乖離していないか。
- 建物診断（インスペクション）の実施：躯体や設備の劣化、耐震や防災上の課題を把握する。
- 賃貸契約の内容確認：賃料の内訳、保証金・敷金、解約条項、更新条件、サブリースの有無。
- 固定資産税や保険料、管理費等のランニングコスト見積り。
地域住民や利用者への影響
当該物件が店舗主体で稼働している現状では、入札・売買の動向が変われば入居テナントの入れ替わりにつながり、周辺の店舗構成や夜間の賑わいにも影響を及ぼします。オーナー変更後に賃料改定や業態転換が行われると、近隣利用者の利便性や通行環境も変化する可能性があります。特に東京ドーム周辺の集客イベント時の需要を取り込む業態が入ると、一時的な集客増が見込まれますが、逆に観光・イベント依存型の店舗だと閑散期の収益変動が大きくなる点は留意が必要です。
売主・仲介連絡先と公開情報
物件情報は不動産仲介会社を通じて公開されています。掲載元の情報では、問合せ先として電話番号（無料）及び仲介会社の記載があり、内覧や詳細資料の取得、現地調査の依頼は仲介業者を通じて行うことになります。購入検討者は、仲介業者から提供される資料に基づき、必要に応じて専門家（不動産鑑定士、建築士、弁護士など）を交えて精査することが推奨されます。
掲載情報によれば「ＪＲ中央・総武緩行線『水道橋』駅 徒歩３分、想定年間収益：5,280,000円/年、利回：2.6%」とされています。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 東京都千代田区神田三崎町二丁目 |
| 販売価格 | 1億9800万円 |
| 想定年間収入 | 5,280,000円 |
| 表面利回り | 2.66% |
| 構造・階数 | 鉄骨造・地上5階建て |
| 建物面積 | 140.83㎡ |
| 土地面積 | 34.24㎡（公簿） |
| 交通 | JR「水道橋」駅 徒歩3分、都営三田線「水道橋」駅 徒歩5分 |
物件に関する問い合わせや詳細資料請求は、仲介にあたる不動産会社の窓口を通じて行うのが一般的です。公開情報や現況をもとに短期的な収益性と長期的な資産価値の双方を評価し、必要な調査を踏まえて投資判断を行うことが重要です。
（取材・文／佐々木 翔）
