丸ノ内線至近の築浅一棟、価格は1億6500万円
東京都杉並区高円寺南で、東京メトロ丸ノ内線東高円寺駅から徒歩5分の立地にある木造築3年の一棟アパート「アーバンプレイス中野×III」が売却に出ている。販売価格は1億6500万円、資料上の表面利回り4.69%、想定年間収入は775.2万円（月64.6万円）と示されている。所在地は杉並区高円寺南5丁目。住戸構成は1R×10戸で、全住戸にロフトが付く。土地面積は105.19㎡、延べ床112.38㎡、用途地域は第一種低層住居専用地域で、建ぺい率70%・容積率150%が記載されている。売主側の取引態様は仲介で、掲載日の更新は2026年7月19日としている。
販売価格 1億6500万円／表面利回り 4.69％／想定年間収入 775.2万円
本件は都心近接の低層住宅エリアにおける築浅・小規模アパートの売却事例であり、賃貸需要の底堅さや、ローン金利環境下での利回り受容度を読み取る手掛かりとなる。丸ノ内線の駅至近という交通利便、単身者向け間取りの10戸構成、全戸ロフト付きという空間設計が特徴だ。規模はコンパクトだが、築年が浅く、原状回復費や大規模修繕の先送り余地が相対的に大きいとみられる点は、投資家にとって評価材料になりやすい。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 東京都杉並区高円寺南5丁目 |
| 最寄り | 東京メトロ丸ノ内線 東高円寺駅 徒歩5分 |
| 販売価格 | 1億6500万円 |
| 想定年収 | 775.2万円（月64.6万円） |
| 表面利回り | 4.69% |
| 構造・規模 | 木造 2階建て |
| 住戸構成 | 1R×10戸（全戸ロフト付、約7.74〜10.78㎡） |
| 築年月 | 2023年11月（築3年） |
| 土地・建物 | 土地105.19㎡／延床112.38㎡ |
| 用途地域 | 第一種低層住居専用地域（建70%／容150%） |
| 権利・態様 | 所有権／仲介 |
周辺相場の目安と利回り水準の位置づけ
同一媒体上の杉並区内の他の一棟アパート案件では、築年や駅距離に応じて5%台後半〜6%台前半の表面利回りが提示されている事例も確認できる。一方で本件は4%台後半に位置し、築年が浅く、最寄り駅からの距離が短い点を反映した水準と言える。建物が木造・小規模であるため、地代・固定資産税・保険・維持補修費、空室ロスや賃料下落リスクを織り込んだうえでの実質利回り（ネット利回り）は、表面値より低下するのが通例だ。投資判断では、募集賃料の妥当性、入退去の回転、原状回復の単価、ロフト付き最小専有の空室耐性など、賃貸運営の細部が収益を左右する。
用途地域が第一種低層住居専用地域である点も、このタイプの投資の前提となる。低層エリアでは建物高さや用途の規制が相対的に厳しく、住環境重視の一方で、戸数を多く載せにくい。結果として駅近の小規模アパートが供給の中心となり、1Rのコンパクト住戸が積み上がる傾向がある。丸ノ内線沿線の単身者需要は、都心部への通勤アクセス、生活利便施設の充実度に支えられており、賃料設定の柔軟性が空室対策の鍵になる。
物件の実務ポイントと地域への影響
投資家目線では、現況（賃貸中・相談の記載）や、建築確認・検査済証の整備状況、入居者構成、管理・清掃の外部委託条件、原状回復・設備更新の履歴確認が必要だ。築浅であっても、ロフト・高天井・はしご／階段などの部位は傷みやすく、点検の頻度や費用見通しを早期に立てたい。木造2階・1R×10戸のスケールは、管理の手間と賃料収入のバランスが取りやすく、サブマーケットでは実需と投資の双方で引き合いが生じやすい。低層住宅地の街並みの中で単身者向けストックが回転することは、地域の人口動態に小さくない影響をもたらす。
周辺住民の観点では、入退去時の搬出入や深夜時間帯の生活音、ゴミ集積所の運用など、単身集合住宅の運営ルールが生活の快適性に関わる。物件周辺のハザードマップは媒体上でも確認導線が用意されており、投資家・居住者の双方にとってリスク把握は欠かせない。駅近立地ゆえに車両の出入りよりも自転車台数の管理、近隣通行への配慮が求められる。こうした運営ルールが徹底されれば、利便性と静穏性が両立し、地域環境の保全につながる。
価格・資金計画の検討材料
価格帯1億6500万円の小規模一棟は、個人・法人ともに金融機関の融資メニューに適合しやすい規模感だ。とはいえ、返済余力の試算では、金利上昇耐性と空室損失の同時発生を想定したストレスシナリオが不可欠である。表面利回り4.69%が示すキャッシュ・オン・キャッシュの目安は、自己資金比率や減価償却、固定資産税・都市計画税、火災・地震保険、PM・BM費用の設定次第で大きく変動する。掲載情報にある想定年収775.2万円の実現性は、入居の継続性と賃料改定の許容幅、原状回復費の単価管理に左右される。
- 築浅・駅近・低層エリアという属性が価格と利回りに反映
- 1R×10戸・全戸ロフト付きは差別化要素だが維持管理の設計が肝要
- 周辺では5%台後半〜6%台前半の事例もあり、築年・立地で水準差
売買の現場では、賃貸借契約書類の整合、敷金・保証金・保証委託などの引継ぎ、共用部の法定点検の証跡、固定資産税精算、引渡し時の入居者通知など、細部の確認が欠かせない。買主側は、賃料査定と募集想定の検証、入退去の季節変動を踏まえた空室対策の初期計画（広告料、リフォームの仕様・価格帯、写真や間取り図の打ち出し）を、取得前から固めておくとよい。
地域の賃貸需要と将来の見通し
丸ノ内線沿線は、都心部オフィスエリアへのアクセス性の高さに加え、日常の買い物や飲食の利便が単身者の選好を支えている。高円寺・東高円寺エリアは、駅周辺の商店や飲食店が点在しつつ、内側に入ると閑静な住宅街が広がる。こうしたミックスは、静かな居住環境を求める入居者と、利便重視の入居者の双方を取り込みやすい。築浅・小規模のアパートが適切に維持管理されることで、エリアの住環境と賃貸ストックの質が底上げされ、転入の受け皿としての機能が強化される。
本件のような案件は、価格・利回り・築年・駅距離のバランスに敏感な競争となる。意思決定の前には、現地確認と周辺募集賃料の点検、修繕履歴と保証の確認、ハザード情報の把握を入念に行いたい。取引は仲介の形を取り、問い合わせ先や更新日などの公開情報は媒体上に明記されている。掲載条件や取引条件は変更される可能性があるため、最新の情報で照合することが肝要だ。
