物件概要と現況
大田区の田園調布エリアで、東急東横線・目黒線の田園調布駅から徒歩約5分という利便性を備えた区分マンションの売り物件が紹介されています。専有面積は51.41㎡のワンルーム相当で、建物は1988年3月築のRC造（地下1階付4階建）の1階部分、総戸数は29戸。外観はレンガ調・タイル張りで、オートロックを備えています。現在は事務所として賃貸中で、月額賃料は214,500円、年間賃料は257.4万円、販売価格は2,980万円の設定。表面利回りは約8.64％とされています。
魅力となる点
- 駅近で都心へもアクセス良好：渋谷・目黒方面へそれぞれ約15分と記載され、通勤や来訪に便利な立地。
- 周辺の商業施設が充実：物件周辺にスーパーマーケットや商業施設があり、日常の買物や飲食環境が整っている点。
- 事務所利用の需要：閑静な住宅街として知られる田園調布だが、駅近であるため事務所や業務系テナントの需要が見込めること。
注意点――管理費・修繕関連の負担
紹介文では、毎月の管理費と修繕積立金の合計が月額66,381円であることに加え、別途で大規模修繕工事費用の個別負担金 23,535,019円が記載されている点が明記されています。販売価格と比較するとこの個別負担は大きく、購入判断に際しては詳細の確認が必須です。
"追加負担の内容を確認する必要はありますが、田園調布駅徒歩5分という立地と事務所賃貸による収益条件が特徴の物件です。"
購入検討者と地域住民への影響
投資家にとっては、現状の賃料収入と表面利回りが魅力に映る一方で、将来発生する大規模修繕の個別負担が投資収益に大きな影響を及ぼします。区分所有のマンションで大規模修繕が予定されている場合、
- 追加負担の時期と負担方法（分割可否、ローン利用の可否）
- 既存の修繕積立金の残高および過去の積立実績
- 管理組合の財務状況と今後の修繕計画
などを事前に確認しておく必要があります。これらは投資利回りの実効性を左右する重要事項です。また、事務所用途での賃貸中という現況は、居住用としての運用に切り替える場合に用途変更やリフォーム費用、近隣との調整が発生する可能性があります。
物件データの整理
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地（最寄り駅） | 田園調布駅 徒歩約5分（東急東横線・目黒線） |
| 専有面積 | 51.41㎡ |
| 構造・階数 | 1988年3月築、RC造 地下1階付4階建の1階部分 |
| 総戸数 | 29戸 |
| 現況 | 事務所として賃貸中（家賃 月額214,500円） |
| 販売価格 | 2,980万円 |
| 表面利回り | 約8.64％ |
| 管理費・修繕積立金 | 合計 月額66,381円 |
| 大規模修繕 個別負担金 | 23,535,019円（別途） |
現地で確認すべき具体項目
購入前に現地と書類で確認すべきポイントを整理します。投資用、居住用のいずれの場合でも、次の点は必ずチェックしてください。
- 管理規約での用途制限と現行の用途（事務所賃貸が規約に適合しているか）
- 大規模修繕の見積もり内訳・支払スケジュール・分割や減免の可否
- 管理組合の会計書類（直近の収支報告、積立金残高、過去の特別会計の履歴）
- 近隣の相場感（同エリアの賃料・売買実勢）と将来的な需要見通し
田園調布周辺は住宅地としての評価が高く、生活利便施設も整っています。だが、駅近であることが魅力を高める反面、区分所有ならではの修繕負担や管理組合の運営状況が投資リスクとなり得ます。購入を検討する際は、募集資料の精査だけでなく、管理会社や仲介業者を通じた詳細確認、場合によっては弁護士や建築士などの専門家助言を得ることを勧めます。
（取材・執筆：佐々木 翔）
