ハワイの長期賃貸でテナント保護の動きが強まっている。現地で賃貸管理を手掛ける専門家の説明によれば、2026年2月に施行された法改正（Act278）を中心に、入居者側の保護を優先する制度変更が導入され、物件オーナーの対応負担が増える可能性がある。岡崎市内の個人オーナーやこれから海外不動産投資を考える住民に向け、変更点と具体的な影響、現実的な対応策を整理する。
法改正の要点とオーナーへの影響
今回の改正で特に重要なのは、家賃滞納が発生した場合の退去（エヴィクション）手続きに関するプロセス変更である。主な変更点は次の通りだ。
- 家賃滞納発覚後にオーナーが「支払いまたは退去」を求める通知書を送付するまでの待機期間が、従来の5営業日から10暦日に延長された。
- 通知書は州指定の仲裁機関（メディエーション）にも送付する必要があり、テナントが希望する場合は訴訟前に仲裁機関立ち合いの話し合いの場を設けることが義務化された。
- 賃貸申し込み料（アプリケーションフィー）は、信用調査会社への調査費用などの実費のみ請求できると明確化された。
これらの変更は、オーナー側にとっては物件を迅速に取り戻す難度が上がることを意味する。仲裁機関の件数が限られているため、手続きが想定より長引くことがある点も指摘されている。特に個人オーナーで、知人・友人など信頼関係をベースに貸してきたケースでは、滞納が長期化するリスクが高まる。
岡崎の個人オーナーが押さえておくべき実務ポイント
岡崎で不動産を所有し、海外投資に関心を持つ人が増えている状況を踏まえ、現地での運用にあたって留意すべき点を整理する。
- 契約書の見直し：ハワイ側の契約書が新法に合致しているかを確認する。滞納時の手続き期間や仲裁手続きの規定、通知の送付先などが明確に反映されているかをチェックすること。
- 管理体制の再点検：自主管理で入居募集から契約、滞納対応まで行っている場合は、手続きの煩雑化に備えて管理会社への委託を検討する。現地法に精通した管理会社や弁護士の活用が有効である。
- 入居審査と料金設定：アプリケーションフィーは実費のみ請求可能となったため、申込者から徴収する費用の内訳を明示する必要がある。過剰請求は違法と見なされることがある。
- 差別禁止の遵守：人種、出身国、家族構成などを理由に入居を拒むことは連邦法および州法で禁止されており、苦情は州の公民権委員会に持ち込まれる可能性がある。
| 項目 | 改正前 | 改正後（Act278） |
|---|---|---|
| 通知までの待機期間 | 5営業日 | 10暦日 |
| 仲裁機関の関与 | 任意または短期 | 通知書の送付と訴訟前の仲裁機会の設置が必要 |
| アプリケーションフィー | 業者により幅があった | 実費のみ請求可（信用調査費等） |
岡崎の読者に向けた実用的な手順
現地法の変更は物件のリスク管理に直結する。具体的に何をすべきか、順を追って示す。
- 現行の賃貸契約書を関係書類とともに整理し、ハワイ側の最新法令（Act278の規定）に照らして不足がないかを確認する。
- 契約更新や新規募集時には、仲裁機関の介入や通知期間の延長があることを入居申込者に明示する条項を盛り込む。説明責任を果たすことで後の紛争を防げる。
- 自主管理が難しいと判断した場合は、現地の賃貸管理会社や弁護士に委託する。外部に委託する際は、仲裁手続きや行政対応の実績があるかを確認する。
- 入居審査の運用は差別禁止条項を厳守し、クレジットスコア以外の事情（失業や家族状況の変化）に備えた対応方針を整備する。
以上の点は、現地ホノルルで長期賃貸を管理する実務経験者から指摘されたものであり、岡崎のオーナーにも適用できる一般的な注意点である。法改正は入居者保護の観点から導入されたものだが、オーナー側は手続きの遅延や追加負担に備える必要がある。
最後に、海外不動産投資は為替や現地法規、管理実務など日本国内とは異なるリスクが常に存在する。契約前の十分な情報収集と、必要に応じた専門家への相談が欠かせない。岡崎の不動産オーナーは、自身の運用形態に照らして今回の改正がどのような影響を与えるかを今一度点検することを勧める。
